Юридичний процес продажу нерухомості в Туреччині для громадян Швеції: передача тапу, декларування приросту капіталу та Skatteverket
Продаж нерухомості в Туреччині чітко регламентований процедурами. Для власника зі Швеції, який часто координує продаж частково зі своєї країни, найпростіший вихід досягається тоді, коли кожен правовий крок здійснюється в правильному порядку: передача права власності в кадастровому управлінні, декларування приросту капіталу в Туреччині й нарешті звітність перед Skatteverket вдома. Цей посібник детально описує процес від початку до кінця.
Крок 1 — Підготовка правовстановлюючих документів і паперів
Перед завершенням угоди ваше свідоцтво про право власності (tapu), податковий номер та документи, що посвідчують особу, мають бути в повному порядку. Якщо ви не можете особисто відвідати кадастрове управління (Tapu Müdürlüğü), нотаріальна довіреність дозволить представнику підписати документи від вашого імені — це шлях, який використовують багато шведських власників для дистанційного закриття угоди.
Крок 2 — Передача тапу
Продаж юридично завершується, коли право власності передається покупцеві в кадастровому управлінні та сплачується податок на передачу прав. Дата реєстрації цієї передачі закриває ваш період володіння — саме порівняно з початковою датою придбання визначається, чи застосовується податок на приріст капіталу.
Крок 3 — Чи застосовується податок на приріст капіталу?
Відповідно до Закону про прибутковий податок (Стаття mükerrer 80), прибуток вважається оподатковуваним доходом від приросту вартості лише якщо ви продаєте майно протягом повних п'яти років (60 місяців) від початкової дати тапу. Після п'яти років прибуток звільняється від оподаткування. Якщо дохід підлягає оподаткуванню, база розраховується як ціна продажу мінус ціна купівлі, проіндексована за Yİ-ÜFE (індексація застосовується, якщо індекс зріс на 10% або більше), мінус документально підтверджені витрати, мінус пільга 2026 року в розмірі 150 000 TRY (120 000 TRY у 2025 році), а залишок оподатковується за ставкою від 15% до 40%.
Крок 4 — Подання турецької податкової декларації
Якщо операція підлягає оподаткуванню, ви подаєте турецьку декларацію про доходи (gelir vergisi beyannamesi) у період з 1 по 31 березня наступного року та сплачуєте нарахований податок. Збережіть декларацію та квитанцію про оплату — вони знадобляться вам у Швеції.
Крок 5 — Звітність перед Skatteverket
Для податкового резидента Швеції дохід від іноземної нерухомості підлягає декларуванню в Skatteverket як приріст капіталу (kapitalvinst), перерахований у шведські крони. Угода про уникнення подвійного оподаткування між Швецією та Туреччиною закріплює первинне право оподаткування доходів від нерухомого майна за Туреччиною, водночас Швеція надає податковий кредит (avräkning іноземного податку), щоб один і той самий прибуток не оподатковувався двічі.
| Крок | Де | Що відбувається |
|---|---|---|
| 1. Довіреність (опціонально) | Нотаріус | Дозволяє представнику завершити продаж дистанційно |
| 2. Передача тапу | Кадастрове управління (Туреччина) | Право переходить до покупця; період володіння закривається |
| 3. Оцінка податку на приріст капіталу | Туреччина | Податок сплачується лише в разі продажу протягом 5 років |
| 4. Турецька декларація | Туреччина | Подається з 1 по 31 березня наступного року |
| 5. Звіт у Skatteverket | Швеція | Декларування kapitalvinst; запит податкового зарахування (avräkning) |
Документи, що забезпечують юридичну чистоту процесу
Та сама ретельність, яка захищає скандинавського покупця під час придбання, захищає вас і під час продажу. Переконайтеся, що історія ваших платежів задокументована — дивіться наш посібник щодо Переказ коштів зі Скандинавії до Туреччини: сертифікат DAB. Якщо продаж відбувається після спадкування, процедура відрізняється, як зазначено в матеріалі про Спадкування житла в Туреччині скандинавською сім'єю у 2026 році. Власникам, які скористалися звільненням від ПДВ під час купівлі, перед продажем також варто переглянути статтю про Звільнення від ПДВ у Туреччині для скандинавів: умови та помилки.
Якщо діяти за порядком, продаж для шведського власника є передбачуваним: передайте право власності, сплатіть турецький податок до кінця березня, а потім задекларуйте дохід та отримайте зарахування у Швеції.