Для покупця, який летить з Осло, Стокгольма, Копенгагена чи Гельсінкі, заголовок звучить привабливо: Туреччина може продати вам абсолютно нове житло без додавання ПДВ (KDV) до вартості. За стандартної ставки 20% це суттєве заощадження. Але звільнення має низку умов, і ці умови — саме те, що іноземний покупець легко може упустити без супроводу на місці. Цей посібник написаний для скандинавських покупців і зосереджений лише на двох речах: чи дійсно ви маєте право на пільгу та які конкретні помилки непомітно її скасовують після того, як ви вже на неї розраховували.
Ця пільга передбачена статтею 13/i Закону про податок на додану вартість № 3065. Вона скасовує сплату ПДВ для першого продажу відповідного нового об'єкта нерухомості певним покупцям-нерезидентам за умови, що кошти надходять з-за кордону в іноземній валюті. Усе викладене нижче базується на цих нормах, і кожна розбіжність між вашою ситуацією та цим формулюванням є потенційною причиною втрати пільги.
Хто дійсно має право на пільгу
Податкове резидентство — це перший бар'єр, і він суворіший, ніж вважає багато покупців. Пільга розроблена для людей, які реально проживають за межами Туреччини, а не для тих, хто проводить у ній більшу частину року.
Загалом під критерії підпадають три групи:
- Іноземні громадяни — нерезиденти, які не проживали в Туреччині понад шість місяців у відповідний період.
- Іноземні компанії без постійного представництва або прибуткової діяльності в Туреччині.
- Громадяни Туреччини, які постійно проживають за кордоном із дозволом на роботу або проживання та перебувають за межами країни понад шість місяців.
Для більшості читачів Liberalsun актуальна перша категорія: громадянин Норвегії, Швеції, Данії чи Фінляндії, чиє податкове життя зосереджене у Скандинавії.
Зворотний бік так само важливий. Якщо ви маєте турецьку посвідку на проживання або постійно перебуваєте в Туреччині, ви, як правило, не маєте права на пільгу. Те саме стосується громадян Туреччини, які працюють у турецьких установах або проживають у країні. Визначення резидентства спирається на індивідуальні факти, тому покупцеві, який перебуває в процесі переїзду або тривалий час перебував у Туреччині, слід підтвердити свій статус у ліцензованого турецького податкового радника, перш ніж розраховувати на пільгу.
Умови в одному огляді
У таблиці нижче підсумовано умови на 2026 рік. Сприймайте її як контрольний список, а не як безумовну гарантію, оскільки кожен пункт може залежати від деталей конкретної угоди.
| Умова | Деталі |
|---|---|
| Відповідний покупець | Фізична особа або компанія — нерезидент, або громадянин Туреччини, який проживає за кордоном із дозволом на роботу/проживання (за межами країни 6+ місяців); податкові резиденти Туреччини виключені |
| Тип нерухомості | Перший продаж абсолютно нового житлового або комерційного приміщення, придбаного безпосередньо у зареєстрованого платника ПДВ забудовника (вторинний ринок виключено) |
| Оплата | Повна вартість переведена до Туреччини в іноземній валюті з-за кордону через банківські канали, підтверджена документами та сплачена до або під час реєстрації права власності |
| Правова основа | Стаття 13/i Закону про ПДВ № 3065 |
| Термін володіння | Мінімум 3 роки (подовжено з 1 року Законом № 7456, чинним із 15 липня 2023 року) |
| У разі дострокового продажу | Пільговий ПДВ підлягає сплаті разом зі штрафними відсотками; кадастровий реєстр блокує дострокову передачу прав |
| Документи | Довідка про звільнення від податкової інспекції; інвойс від забудовника з поміткою про звільнення від ПДВ за ст. 13/i |
| Не покривається пільгою | 4% збір за реєстрацію права власності (tapu harci) та інші супутні витрати на оформлення все одно сплачуються |
Помилки, що скасовують звільнення
Здебільшого втрата пільги спричинена не первинною невідповідністю критеріям, а порушенням процедур покупцями, які формально мали на неї право. Ось типові з них.
Купівля вторинної нерухомості замість новобудови. Звільнення діє виключно на первинне відчуження абсолютно нового об'єкта, придбаного безпосередньо у будівельної компанії, зареєстрованої платником ПДВ. Вторинна квартира, придбана у приватного власника, не дає права на пільгу, якою б новою вона не була. Якщо угода, що вважалася вільною від ПДВ, виявляється перепродажем, економія спочатку була неможливою.
Оплата зсередини Туреччини або в турецьких лірах. Ціна повинна надійти до Туреччини в іноземній валюті з-за кордону через офіційні банківські канали з повним документальним підтвердженням. Скандинавський покупець, який здійснює оплату з наявного рахунку в турецьких лірах або сплачує готівкою на місці, порушує умову щодо іноземної валюти. Зберігайте кожну банківську квитанцію як доказ походження коштів з-за кордону та проводьте оплату до або під час оформлення тапу, а не пізніше.
Відсутність сертифіката про звільнення. Пільга не нараховується автоматично. Довідку про звільнення необхідно отримати в податковій інспекції до здійснення угоди, а забудовник має виписати інвойс без нарахування ПДВ відповідно до статті 13/i Закону № 3065. Якщо документи не готові вчасно, забудовник буде змушений нарахувати податок.
Занадто швидкий продаж. Це найдорожча пастка у 2026 році. Обов'язковий термін володіння зараз становить щонайменше три роки (його було збільшено з початкового одного року Законом № 7456 від 15 липня 2023 року). У старих публікаціях в інтернеті досі фігурує термін в один рік; орієнтуватися на них — дорога помилка. У разі продажу раніше трьох років доведеться сплатити всю суму заощадженого ПДВ разом зі штрафними відсотками. Орган реєстрації прав накладає відповідне обмеження, тому відчужити об'єкт до завершення терміну технічно неможливо — ранній вихід з інвестиції не лише невигідний, а й заблокований процедурно.
Припущення, що пільга скасовує всі супутні платежі. Це хибна думка. Мито за передачу титулу власності (tapu harci) у розмірі 4% розраховується від заявленої вартості об'єкта, згідно із законом ділиться порівну між покупцем (2%) і продавцем (2%), хоча часто регулюється домовленістю сторін, і не має стосунку до ПДВ. Воно сплачується навіть за наявності податкової пільги, тому його необхідно враховувати окремо у бюджеті.
Скільки ви сплачуєте, якщо не маєте права на пільгу
Якщо скористатися пільгою не вдається, слід розуміти базові ставки. Загальна ставка ПДВ у Туреччині становить 20% (збільшена з 18% у липні 2023 року), а знижена ставка — 10%. Для житла ставка залежить від корисної площі: об'єкти до 150 м2 зазвичай оподатковуються за ставкою 10%, тоді як частина площі понад 150 м2 — за ставкою 20%. Ставка 1% зберігається лише для окремих спеціальних категорій. Конкретний розмір податку залежить від площі, локації та оціночної вартості, тому ставку для обраного об'єкта необхідно з'ясовувати індивідуально.
Практична послідовність дій
Для скандинавського покупця черговість дій так само важлива, як і самі кроки:
- Перевірте право на пільгу разом із ліцензованим турецьким податковим консультантом або юристом, уточнивши статус нерезидента до підписання зобов'язань.
- Оберіть відповідний об'єкт первинного продажу в новобудові безпосередньо у забудовника, зареєстрованого платником ПДВ.
- Підготуйте документи: паспорт із нотаріальним перекладом турецькою мовою, податковий номер у Туреччині (ІПН), докази статусу нерезидента, а також дані забудовника та об'єкта.
- Подайте заяву на отримання довідки про звільнення від ПДВ до відповідної податкової інспекції до завершення угоди.
- Перекажіть повну вартість об'єкта до Туреччини в іноземній валюті з-за кордону через банківські рахунки та збережіть виписки.
- Оформіть право власності в кадастрі, отримайте від забудовника інвойс без ПДВ відповідно до ст. 13/i та сплатіть 4% збір тапу.
- Зберігайте майно у власності щонайменше три роки.
Застереження щодо актуальності норм
Податкове законодавство Туреччини щодо нерухомості зазнає частих змін, і низка тонкощів, наведених тут (зокрема критерії резидентства та вимоги до платежів), свідомо описані стримано. Норма закону та ключові положення є точними, проте найбезпечніший шлях для покупця зі Скандинавії — розглядати цей матеріал як базову орієнтацію та обов'язково перевірити актуальні норми й індивідуальні критерії з ліцензованим фахівцем у Туреччині перед підписанням будь-яких угод.