Даниялықтарға Түркиядан жылжымайтын мүлік алу: толық нұсқаулық

Түркия даниялықтар үшін күн шуақты жерден екінші үй алуға арналған ең танымал елдердің біріне біртіндеп айналды. Он мыңдаған Солтүстік Еуропа тұрғындары Түркияның Жерорта теңізі жағалауындағы жылжымайтын мүлікке меншік құқығын алды, және даниялық сатып алушылар осы топтың маңызды әрі өсіп келе жатқан бөлігін құрайды. Қолжетімді бағалар, жыл бойғы күн шуағы, заманауи пәтерлер мен қысқа ұшу уақыты Түрік Ривьерасын көптеген даниялық отбасылар үшін жаңа Costa del Sol-ға айналдырды.

Егер сіз мұны Скандинавия елдеріне бағытталған түрік жылжымайтын мүлік платформасында оқып отырсаңыз, жалпы кеңестердің көбі шведтер, норвегтер мен финдерге арналып тұтас бір топ ретінде жазылғанын байқаған боларсыз. Алайда даниялық сатып алушы басқаларға кездесе бермейтін бірқатар нақты мәселелерге тап болады: банкіңіздің ақша аудару ережелері, SKAT декларациясы, folkepension зейнетақысы және Дания тұрғын үй нарығынан қалыптасқан заңдық әдеттеріңіз. Бұл нұсқаулық әрбір скандинавиялық сатып алушыға қажет жалпы сатып алу процесін қамти отырып, дәл осы Данияға тән мәселелерге тоқталады.

Даниялық сатып алушылар және Түркия: неліктен Алания көш бастап тұр

Түркия жағалауындағы барлық қалалардың ішінде Алания даниялық сатып алушылар үшін сөзсіз бірінші таңдау болып табылады. Оның себептері практикалық тұрғыда өте анық. Шаршы метр бағасы дәл сол қаржыға Испаниядан немесе Данияның өзінен алуға болатын бағадан әлдеқайда төмен. Қалада скандинавиялықтардың үлкен әрі орныққан қауымдастығы бар, сондықтан сіз дания тілінде сөйлейтін көршілерді, солтүстік өнімдері сатылатын супермаркеттерді және Даниядан келген клиенттермен жұмыс істеуге дағдыланған қызмет көрсетушілерді оңай табасыз. Климат жылына шамамен 300 күн бойы күн шуағын сыйлайды, ал инфрақұрылымы — ауруханалары, мейрамханалары, айлақтары — толықтай заманауи.

Онда бару өте оңай, ал бұл жиі пайдаланғыңыз келетін демалыс үйі үшін аса маңызды. Чартерлік және тұрақты рейстер Копенгагеннен (CPH) және Биллунннан (BLL) негізгі қақпа саналатын Анталияға (AYT) дейін қатынайды, одан әрі Аланияға көлікпен шамамен 1,5–2 сағатта жетуге болады (жақынырақ орналасқан Газипаша–Алания әуежайы, GZP, сонымен бірге маусымдық рейстерді қабылдайды). Ютландиядағы отбасылар үшін Биллунннан тікелей маусымдық бағыттар көбінесе Копенгаген арқылы ұшқаннан әлдеқайда ыңғайлы. Ұшу уақыты төрт сағат шамасында ғана болғандықтан, Түркиядағы пәтеріңізде ұзақ демалыс күндерін өткізу алыс елдерге қарағанда әлдеқайда қолжетімді әрі шынайы.

Даниялықтардың Дания жылжымайтын мүлік нарығынан ерекшеліктер ретінде байқайтындары

Түркияда сатып алу процесі жақсы жұмыс істейді, бірақ ол даниялықтар үйренгендей жүрмейді. Дания нарығындағы үш дағды осында да бар деп ойласаңыз, қиындыққа тап болуыңыз мүмкін.

Бейтарап брокер ретінде әрекет ететін _ejendomsmægler_ жоқ. Данияда сіз реттелетін, сақтандырылған және ақауларды жария етуге заңды түрде міндетті рұқсаты бар жылжымайтын мүлік агентіне үйренгенсіз. Түркияда агент, әдетте, сізді емес, сатушыны немесе құрылыс салушыны білдіреді. Мәміледе автоматты түрде сіздің мүддеңізді қорғайтын ешкім болмайды. Шешімі қарапайым әрі міндетті: тек сіз үшін жұмыс істейтін, құқық белгілейтін құжаттарды тексеретін, сатушымен немесе агенттікпен ешқандай байланысы жоқ өзіңіздің тәуелсіз заңгеріңізді (_advokat_) жалдаңыз. Осы бір ғана қадам солтүстік елдерінен келген сатып алушылар кездестіретін мәселелердің көп бөлігін алдын ала шешеді.

Дания мағынасындағы _Tinglysningsret_ жоқ. Түркияның жер кадастры — TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) — ресми меншік құқығы актісін, яғни Tapu береді. Бұл жүйе көп жағдайда Данияның цифрлық _tinglysning_ жүйесіне қарағанда жылдамырақ әрі орталықтандырылған. Таза мәміле бірнеше күнде аяқталуы мүмкін. Бірақ бұл жылдамдықтың кері тұсы бар: түрік жүйесі Даниядағы тіркеуге қарағанда сатып алушыны қорғауға азырақ бейімделген. Сатушының сату құқығын бейтарап түрде автоматты түрде растау немесе ипотеканы жою кепілдігі бұл процеске енгізілмеген. Сіздің заңгеріңіз кез келген ақша аударылмас бұрын өтелмеген қарыздарды, ипотеканы, пайдалануға беру рұқсатын (_iskan_) және аймаққа бөлу мәртебесін тексеруі керек.

Бас тарту құқығы келісімшартқа байланысты. Түркияның Сауда министрлігі тұрғын үйді алдын ала төлеммен сатып алуға арналған тұтынушылық шарттар үшін 14 күндік бас тарту құқығын белгілейді. Дәл осы ережелер әрбір қайталама нарықтағы немесе меншік құқығын өткізу мәмілесіне қатысты қолданылады деп ойламаңыз. Қол қоймас немесе ақша төлемес бұрын, тәуелсіз заңгерден келісімшарттың түрін, қолданылатын мерзімдерді, хабарлама беру тәртібін және депозит талаптарын нақтылап алыңыз.

Данияға қатысты ескертпелермен сатып алу процесі

Сатып алу механизмі барлық шетелдіктер үшін бірдей, бірақ бірнеше қадамда алдын ала ескеруді қажет ететін даниялық ерекшеліктер бар.

Даниялық төлқұжатыңыз бен CPR нөміріңіз. Төлқұжатыңызды ала келіңіз — бұл барлық ресми қадамдар үшін негізгі құжат болып табылады, сондай-ақ меншік құқығын рәсімдеу үшін соңғы биометриялық фотосуреттер қажет болады. Сіздің CPR нөміріңіз түрік билігі органдары тарапынан қолданылмайды, бірақ оны жақын жерде ұстаңыз: Дания банкі, SKAT және Udbetaling Danmark ақша аударымдарын ұйымдастырғанда, мүлікті декларациялағанда немесе зейнетақы мекенжайын жаңартқанда осы нөмірді сұрайды.

Түрік салық нөмірін (_vergi numarası_) алу. Әрбір шетелдік сатып алушыға банк шоттарын ашу, коммуналдық қызметтерді қосу және меншік құқығын тіркеу үшін түрік салық нөмірі қажет. Оны екі жолмен алуға болады: елге келген соң түрік салық басқармасында жеке өзіңіз (жылдам, төлқұжат арқылы көбіне сол күні беріледі) немесе алдын ала Копенгагендегі Түркия елшілігі арқылы. Сапарға дейін рәсімдеп алу алғашқы қадамдарды жеңілдетуі мүмкін, дегенмен көптеген сатып алушылар мұны келген бойда жасайды.

Сенімхат (_fuldmagt_). Меншік құқығын өткізу кезінде жеке өзіңіз қатыса алмасаңыз, заңгеріңізге сенімхат бере аласыз. Мұны Даниядан жасау _advokat_ немесе нотариус алдында қол қоюды, одан кейін құжатты Дания Сыртқы істер министрлігінің (Udenrigsministeriet) апостилімен куәландыруды және соңында түрік тіліне нотариалды куәландырылған аударма жасауды білдіреді. Мұны алдын ала жоспарлаңыз — апостиль қою мен аудару процесі ойлағаннан көп уақыт алуы мүмкін.

Дания банкінен ақша аудару. Danske Bank, Nordea Denmark немесе Jyske Bank-тен Түркияға ақша аудару қалыпты тәжірибе, бірақ жылжымайтын мүлік көлеміндегі сома үшін банк ақшаны жылыстатуға қарсы тексерулер жүргізіп, қаражаттың шығу көзін және аударымның мақсатын растауды сұрайды. Халықаралық ірі төлем бұғатталып қалмауы үшін өз банкіңізге алдын ала ескертіңіз. Сондай-ақ сізге ақшаның шетел валютасында әкелініп, айырбасталғанын көрсететін Döviz Alım Belgesi (шетел валютасын сатып алу сертификаты) қажет болады — бұл құжат кейінірек ҚҚС жеңілдігін пайдалану немесе сату кезінде қаражатты кедергісіз қайтарып алу үшін қажет. Еуроаймаққа кірмейтін даниялық сатып алушылар DKK-TRY/EUR айырбастау бағамының уақытына назар аударуы керек, себебі бұл түпкілікті шығынға айтарлықтай әсер етеді.

Шетелдік сатып алушы ретінде қаржы енгізудің салықтық жағы туралы толық ақпарат алу үшін біздің Түркияда ҚҚС-тан босату туралы егжей-тегжейлі мақаламызды оқыңыз, онда қаражат шетел валютасында түскен кезде скандинавиялық сатып алушылар жаңа тұрғын үйді түрік ҚҚС-нсыз қалай сатып ала алатыны түсіндіріледі.

Түркиядағы даниялық меншік иелерінің SKAT алдындағы міндеттемелері

Шетелде мүлікке ие болу сізді Данияның салық жүйесінен босатпайды, ал SKAT шетелдік активтерге өте мұқият қарайды. Төмендегілерді негізгі құрылым ретінде қабылдаңыз және нақты жағдайыңыз бойынша SKAT-пен немесе даниялық салық кеңесшісімен ақылдасыңыз.

Жылдық декларация. Данияда толық салық резиденті болып қалған уақытта шетелдік мүлкіңізді жыл сайынғы SKAT _årsopgørelse_ есебіне қосуыңыз керек. Дания шетелдегі үйлерге де мүлік құны салығын (_ejendomsværdiskat_) салатындықтан, Түркияда орналасқанына қарамастан пәтердің құны көрсетілуі тиіс.

Жалға беруден түсетін кіріс. Егер сіз пәтерді жалға берсеңіз — демалушыларға немесе ұзақ мерзімге — бұл кіріс, негізінен, Данияда салық салынуға жатады. Түркия да өз аумағында алынған жалдау кірісіне салық салады. Дания мен Түркия арасындағы қосарланған салық салуды болдырмау туралы келісім (DTA) дәл осы бір кіріске екі рет салық салынбауы үшін жасалған; іс жүзінде сіз кірісті SKAT-қа мәлімдейсіз және Түркияда төленген салық үшін есепке жатқызуды (credit) талап етесіз. Салық есебі дұрыс жүргізілуі үшін Түркияда төленген жалдау салығы бойынша түбіртектерді ұқыпты сақтаңыз.

Сату кезіндегі капитал өсімі. Түркияда мүлікті бес жылдан астам ұстаған жеке тұлғалар, әдетте, сату кезінде капитал өсіміне салынатын салықтан босатылады. Данияның бұған көзқарасы бөлек: сіздің негізгі тұрғылықты жеріңіз болып табылмайтын шетелдік мүліктен түскен табыс Данияда салық салынуы мүмкін, бұл ретте келісім салық салу құқықтарын бөледі және Түркияда төленген кез келген салық үшін жеңілдік береді. Нақты нәтиже сіздің резиденттік мәртебеңізге және үйдің қалай пайдаланылғанына байланысты, сондықтан сатпас бұрын SKAT-тан қазіргі ережелерді нақтылап алыңыз.

Түркияда тұрған кезде даниялық folkepension алу

Зейнетке жақындаған даниялық сатып алушылардың ең жиі қоятын сұрақтарының бірі — жылдың басым бөлігін Түркияда өткізе отырып, folkepension зейнетақысын ала алатындығы. Қысқаша жауап: иә, бірақ хабарлау міндеттемелері бар.

Сіз folkepension-ды шетелде ала аласыз. Дания мемлекеттік зейнетақысы, әдетте, сіз Түркияда тұрған немесе уақыт өткізген кезде де төлене береді, бұл процесті Udbetaling Danmark басқарады. Қосымша зейнетақы компоненттері мен белгілі бір үстемелердің ЕО/ЕЭА аймағынан тыс тұрғындар үшін басқа ережелері болуы мүмкін, сондықтан зейнетақыңыздың қай бөлігі сақталатынын алдын ала тексеріңіз.

Мекенжайыңызды міндетті түрде хабарлауыңыз керек. Егер сіз тұрғылықты жеріңізді ауыстырсаңыз немесе тіркелген мекенжайыңызды өзгертетіндей шетелде ұзақ уақыт болсаңыз, Udbetaling Danmark-қа мекенжайдың өзгергені туралы хабарлауға міндеттісіз. Оларды хабардар етпеу — зейнетақы төлемдерінің тоқтатылуына немесе кейін ақшаны қайтару талаптарының туындауына әкелетін ең жиі кездесетін себеп.

Алты айлық резиденттік шегі. Бұл — даниялық зейнеткерлер түсінуі тиіс ең маңызды шек. Түркияда жылына алты ай немесе одан да көп уақыт өткізу сіздің салықтық резиденттігіңізді өзгертуі мүмкін, бұл сіздің зейнетақыңыз бен басқа да кірістеріңізге қай жерде салық салынатынына және Данияның мемлекеттік қызметтеріне қолжетімділігіңізге әсер етеді. Бұл шекті кесіп өту міндетті түрде жаман емес — кейбір зейнеткерлер мұны әдейі жоспарлайды — бірақ бұл кездейсоқ емес, саналы әрі кеңес алынған шешім болуы керек.

Егер сіз үйді келесі ұрпақ үшін сатып алып жатсаңыз, біздің Түркиядағы мұрагерлік құқығы жөніндегі нұсқаулығымызда скандинавиялық отбасылар Түркия мен өз елінің мұрагерлік ережелеріне сәйкес мүлікті қалай дұрыс ресімдеуі керектігі түсіндіріледі.

Даниялық медициналық сақтандыру: сіздің EU-kort картаңыз Түркияда жарамсыз

Көптеген даниялықтарды аңдаусызда қалдыратын маңызды ескерту: көк ЕО медициналық сақтандыру картасы (EU-kort) тек ЕО/ЕЭА және Швейцария аумағында ғана жарамды. Түркия ЕО-ға кірмейді, сондықтан сіздің EU-kort картаңыз онда ешқандай жеңілдік бермейді. Сол сияқты, сары _sundhedskort_ картасы да Түркиядағы күнделікті медициналық көмек үшін жарамайды.

Кез келген сапар үшін — тіпті екі апталық демалыс немесе ұзағырақ маусымдық тұру үшін — Түркияны, соның ішінде стационарлық емделуді және медициналық эвакуацияны тікелей қамтитын жеке саяхат немесе халықаралық медициналық сақтандыруды рәсімдеңіз. Бірнеше айлап тұратын зейнеткерлер жыл сайынғы халықаралық полисті немесе түрік жеке сақтандыру жоспарын қарастыруы қажет. Аланияның жеке клиникаларындағы медициналық көмек Дания стандарттары бойынша өте жақсы әрі қолжетімді, бірақ сақтандырудың жоқтығын аурухана төсегінде жатып білу өте қауіпті.

Даниялық сатып алушыға арналған тексеру парағы

Бас тарту құқықтары бойынша ресми дереккөз

Түркия Республикасы Сауда министрлігі: тұрғын үйді алдын ала төлеммен сатып алу шарттары.