Lizenzierte Airbnb-Renditen in der Türkei: Ein Leitfaden für 2026

Die Rentabilitätsrechnung für Kurzzeitvermietungen änderte sich mit dem Gesetz

Jahrelang erzielte eine Wohnung in Istanbul oder Antalya bei nächtlicher Vermietung Bruttorenditen, an die langfristige Mietverhältnisse nicht heranreichten. Diese Spanne existiert nach wie vor, aber sie ist nicht mehr umsonst zu haben. Seit dem 1. Januar 2024 unterwirft die Türkei jede Kurzzeitvermietung einem Lizenzierungsregime. Investoren, die dieses Regime als festen Kostenfaktor und nicht als nebensächlich betrachten, sind diejenigen, die diese Spanne weiterhin realisieren.

Die rechtliche Grundlage ist das Gesetz Nr. 7464, offiziell das Gesetz über die Vermietung von Wohnimmobilien zu touristischen Zwecken. Die Große Nationalversammlung der Türkei verabschiedete es am 25. Oktober 2023, und es trat am 1. Januar 2024 in Kraft. Es schuf das erste dezidierte Genehmigungssystem des Landes für Vermietungen im Airbnb-Stil. Seit 2026 wird es durch Vor-Ort-Inspektionen, Bußgelder und Lizenzentzüge aktiv durchgesetzt, anstatt nur als formale Vorschrift auf dem Papier zu stehen.

Dieser Beitrag betrachtet das Regime so, wie ein Vermieter eine Investition kalkuliert: als eine Reihe von Variablen, die die Nettorendite nach oben oder unten bewegen. Die Genehmigung ist eine Variable. Die 100-Tage-Regel ist eine weitere. Die Bußgeldstaffel ist ein Tail-Risk, das einkalkuliert werden muss. Und das Erfordernis der Einstimmigkeit ist die entscheidende Variable bei der Frage, ob Sie ein Portfolio für Kurzzeitvermietungen gegen den Widerstand einzelner Nachbarn aufbauen oder einfach in ein Gebäude investieren sollten, das die Voraussetzungen bereits erfüllt.

Was die Genehmigung tatsächlich regelt

Bevor Sie einen einzigen Kurzzeitmietvertrag unterzeichnen, benötigen Sie eine touristische Vermietungsgenehmigung (izin belgesi) des Ministeriums für Kultur und Tourismus. Die Vorschrift verlangt eine strikte Reihenfolge: Das Zertifikat muss vor dem ersten Gästevertrag vorliegen, nicht erst nach der ersten Buchung.

Nur der Immobilieneigentümer oder der Inhaber eines beschränkten dinglichen Rechts an der Einheit kann den Antrag stellen. Mieter können keinen Antrag stellen, ebenso wenig die Buchungsplattformen. Die Beantragung erfolgt über das türkische e-Devlet-Portal (E-Government) mit Identitätsnachweis, der Eigentumsurkunde (Tapu) und dem unten beschriebenen Zustimmungspaket. Nach der Erteilung händigt das Ministerium eine Plakette (levha) mit der Aufschrift „Wohnsitz für touristische Zwecke“ aus, die am Eingang der Immobilie angebracht werden muss.

Aus Sicht der Risikobewertung verwandelt die Genehmigung ein vages regulatorisches Risiko in planbare Fixkosten und eine feste Vorlaufzeit. Das ist die gute Nachricht. Die schlechte Nachricht ist alles, was zwischen Ihnen und dem Zertifikat steht.

Die 100-Tage-Regel und ihre Auswirkungen auf die Einnahmen

Das Gesetz gilt für die Vermietung einer Wohnung an denselben Mieter für einen Zeitraum von 100 Tagen oder weniger. Dies ist die gesetzliche Definition einer kurzfristigen touristischen Vermietung. Jeder einzelne Mietvertrag, der für denselben Mieter länger als 100 Tage läuft, fällt gänzlich aus dem Anwendungsbereich des Gesetzes 7464 heraus und wird als reguläres langfristiges Mietverhältnis behandelt, das keine touristische Genehmigung benötigt.

Für einen Investor ist die 100-Tage-Grenze eine strategische Weichenstellung, keine Fußnote:

• Bleiben Sie unter der Grenze, behalten Sie das Modell der Tagespreise, die saisonale Preissetzungsmacht und die höhere Bruttorendite, tragen jedoch den vollen Aufwand für Genehmigung, Plakette, Steuern und Gästemeldungen.
• Überschreiten Sie die Grenze mit einem einzigen Mietvertrag von über 100 Tagen, wechseln Sie in die unregulierte langfristige Schiene. Dadurch entfällt der bürokratische Aufwand für die Genehmigung, aber auch der Preisaufschlag.

Viele Portfolios werden letztlich gemischt betrieben: Tagesvermietung in der Hochsaison mit Genehmigung und mittelfristige Vermietungen in der Nebensaison, die bei einem einzelnen Mieter bewusst 100 Tage überschreiten. Die parallele Modellierung beider Schienen, anstatt das ganze Jahr über Tagespreise anzunehmen, ist die Basis für eine realistische Nettorendite.

Die Bußgeldstaffel als Tail-Risk in der Kalkulation

Ein Betrieb ohne Genehmigung zieht keine bloße Verwarnung nach sich. Die Strafen eskalieren schnell, und diese Eskalation macht informelle Vermietungen für größere Investitionen untragbar.

Kurzzeitvermietung ohne Genehmigung wird beim ersten Verstoß mit 100.000 TRY pro Wohneinheit geahndet, verbunden mit einer Frist von 15 Tagen zur Einholung der Genehmigung. Wird die Vermietung nach dieser Frist ohne Lizenz fortgesetzt, steigt das Bußgeld auf 500.000 TRY und bei weiterer Fortführung auf 1.000.000 TRY. Der gesetzliche Rahmen reicht von 100.000 TRY bis 1.000.000 TRY. Beachten Sie, dass ein juristischer Kommentar die Höchststufe von 1.000.000 TRY an eine wiederholte unlizenzierte Nutzung und nicht zwingend an einen exakten dritten Verstoß knüpft. Betrachten Sie die Staffel daher als Richtwert und prüfen Sie den genauen Wortlaut der Verordnung, bevor Sie finanzielle Entscheidungen treffen.

Die Strafen beschränken sich nicht auf den Eigentümer. Die Bewerbung oder Vermarktung einer nicht lizenzierten Einheit wird mit 100.000 bis 500.000 TRY geahndet. Das Versäumnis, die Plakette des Ministeriums anzubringen, kostet 100.000 TRY, zuzüglich 500.000 TRY, falls sie nach einer 15-tägigen Nachfrist weiterhin fehlt. Auch die Plattformen selbst haften: Vermittler wie Airbnb müssen ein nicht lizenziertes Inserat innerhalb von 24 Stunden nach Aufforderung durch das Ministerium entfernen, andernfalls drohen 100.000 TRY pro Einheit. In der Praxis führt diese Plattformhaftung dazu, dass Inserate gelöscht werden, sobald Unterlagen fehlen – das Bußgeldrisiko wird somit unmittelbar zum Einnahmenausfallrisiko.

Folgende Kosten sollten Investoren in ihre Modellrechnung einbeziehen:

Der größte Einzelposten in den meisten Modellen ist gar kein Bußgeld, sondern die Einkommensteuer. Ein Urteil des Staatsrats (Danıştay) aus dem Jahr 2024 stufte wiederkehrende Vermietungen im Airbnb-Stil als gewerbliche Einkünfte und nicht mehr als passive Vermietungseinkünfte ein, was die Besteuerung und Deklaration verändern kann. Zusammen mit der Beherbergungssteuer von 2% ist dieser Steuerposten – und nicht die Genehmigungsgebühr – der entscheidende Faktor, der eine Bruttorendite von einer nüchternen Nettorendite trennt.

Die Variable, die über Kauf versus Neubau entscheidet

Für eine einzelne Wohnung ist die größte Hürde weder das Formular noch die Gebühr. Es ist die Zustimmung. Die Genehmigung erfordert einen einstimmigen Beschluss aller Miteigentümer (kat malikleri) des Gebäudes. In einer Wohnanlage mit mehreren Gebäuden müssen nur die Eigentümer des Gebäudes zustimmen, in dem sich Ihre Einheit befindet. Innerhalb dieses Gebäudes kann jedoch ein einziger Einwand die Genehmigung komplett blockieren.

Bedenken Sie die Konsequenzen für eine Anlagestrategie: Kaufen Sie eine einzelne Wohnung in einem älteren Mehrparteienhaus mit gemischter Eigentümerstruktur, trennt Sie nur ein unzufriedener Nachbar von einer Immobilie, die Sie nicht legal tagesweise vermieten dürfen. Das Zustimmungserfordernis verleiht Parteien ein faktisches Veto, die kein Interesse an Ihrer Rendite haben.

Zwei strukturelle Ausnahmen verändern diese Ausgangslage und bewegen Investoren dazu, direkt in passende Gebäude zu investieren, anstatt ungeeignete nachrüsten zu wollen:

1. Die Ausnahme für Service-Wohnanlagen. Ein Gebäude, dessen Verwaltungsplan (yönetim planı) die kurzfristige touristische Vermietung ausdrücklich gestattet und das Rezeption, Sicherheitsdienst und tägliche Reinigung bietet, kann Genehmigungen ohne Einstimmigkeitsbeschluss und ohne die 25%-Deckelung erhalten. Eine solche Anlage räumt die größte Hürde für Käufer von Beginn an aus dem Weg.
2. Die Begrenzung für mehrere Einheiten. In Gebäuden mit mehr als drei selbstständigen Einheiten darf ein einzelner Eigentümer Genehmigungen für maximal 25% der Einheiten halten. Besitzt ein Eigentümer mehr als fünf genehmigte Einheiten in einem Gebäude, wird zudem eine Gewerbe-/Betriebslizenz (isyeri acma ve calisma ruhsati) fällig. Wer mehr als wenige Einheiten plant, stößt somit durch die Gebäudestruktur an Grenzen, bevor das Kapital erschöpft ist.

Zusammengenommen veranlassen das Einstimmigkeitserfordernis, die Ausnahme für Service-Gebäude und die 25%-Grenze rationale Investoren dazu, Einheiten nicht mühsam über einzelne Zustimmungen zusammenzustellen, sondern gezielt in Objekten zu kaufen, die von vornherein für die rechtskonforme Kurzzeitvermietung konzipiert oder über ihren Verwaltungsplan entsprechend ausgewiesen sind. Genehmigungsfähige Bestände erzielen aus gutem Grund einen Aufpreis: Sie verwandeln einen unsicheren, nachbarschaftsabhängigen Ertragsstrom in eine verlässliche Einnahmequelle.

Der operative Aufwand nach der Lizenzierung

Die Erteilung der Genehmigung ist der Beginn der Compliance, nicht deren Abschluss. Nach der Lizenzierung erhalten Sie Zugang zum Identitätsmeldesystem (Kimlik Bildirim Sistemi - KBS) und müssen die Daten jedes Gastes innerhalb von 24 Stunden nach dem Check-in an die Sicherheitsbehörden übermitteln. Bei Versäumnissen drohen Bußgelder von bis zu 500.000 TRY. Bei kurzfristigen Gästewechseln ist dies eine dauerhafte betriebliche Aufgabe, die Einzeleigentümer häufig zur Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung bewegt.

Ausländische Eigentümer ohne Wohnsitz in der Türkei unterliegen exakt denselben Pflichten bezüglich Genehmigung, Plakette, Zustimmung und Gästemeldung wie Inländer. Beraterquellen berichten zudem, dass ausländische Eigentümer regelmäßig einen lokalen Bevollmächtigten in der Türkei bestellen müssen, um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten. Da dieser Punkt auf Praxisberichten von Immobilienberatern und nicht auf dem Gesetzestext selbst beruht, sollte er als Handlungsempfehlung verstanden und im Einzelfall geprüft werden. In jedem Fall sollten Nicht-Ansässige bei türkischen Kurzzeitvermietungen eine professionelle Verwaltung vor Ort als feste Notwendigkeit einkalkulieren.

So kalkulieren Sie türkische Kurzzeitvermietungen im Jahr 2026

Das Regime begünstigt Investoren, die mit realistischen Zahlen planen. Ein fundierter Ansatz umfasst:

• Kalkulieren Sie zwei Einnahmeschienen. Tagesvermietung mit Genehmigung für die Hauptsaison und eine mittelfristige Vermietung von über 100 Tagen als Ausweichoption für Zeiten geringerer Nachfrage.
• Buchen Sie Genehmigung, Plakette und Verwaltung als Fixkosten. Diese Posten sind planbar und im Verhältnis zum Vermögenswert gering; sie stellen nicht das Hauptrisiko dar.
• Stellen Sie Steuern in den Mittelpunkt. Die Beherbergungssteuer von 2% sowie die progressive Einkommensteuer unter Berücksichtigung der Einstufung als gewerbliche Einkünfte sind die wesentlichen Faktoren für die Nettorendite.
• Nutzen Sie das Zustimmungskriterium als Akquisitionsfilter. Bevorzugen Sie Service-Gebäude oder Objekte, deren Verwaltungsplan die touristische Vermietung bereits erlaubt; meiden Sie Bestände, bei denen ein einzelner Nachbar ein Vetorecht besitzt.
• Beachten Sie die 25%-Grenze bei der Skalierung. Verteilen Sie genehmigte Einheiten auf mehrere Gebäude, anstatt sie zu konzentrieren, sofern Sie keine Gewerbelizenz anstreben.
• Halten Sie die Bußgeldstaffel aus dem Ertragsmodell heraus. Strafen sind Risiken, die niemals eintreten dürfen, keine einkalkulierbaren Betriebskosten. Ein Geschäft, das sich nur ohne Lizenz rechnet, ist nicht tragfähig.

Das Gesetz 7464 hat das Geschäft mit Kurzzeitvermietungen in der Türkei nicht beendet, sondern professionalisiert. Der Preisaufschlag für Tagesvermietungen existiert weiterhin für Eigentümer, die über eine Genehmigung verfügen, ein geeignetes Gebäude besitzen und Steuern korrekt ansetzen. Beseitigt wurde lediglich die informelle, unlizenzierte Vermietung zulasten der Nachbarschaft. Für disziplinierte Investoren ist dies ein Vorteil. Ein regulierter Markt mit spürbaren Eintrittsbarrieren sichert professionellen Betreibern ihre Renditen, da unregulierte Anbieter die Tagespreise nicht mehr drücken können.

In der Praxis bedeutet dies, dass die Beschaffenheit des Gebäudes integraler Bestandteil der Investitionsentscheidung ist. Zwei Wohnungen mit identischer Fläche und gleicher Aussicht können ein völlig unterschiedliches Ertragspotenzial aufweisen – je nachdem, ob eine Einheit in einem genehmigten Service-Komplex liegt oder von einer Eigentümerversammlung abhängt. Prüfen Sie die Zustimmungslage, den Verwaltungsplan und die steuerlichen Rahmenbedingungen, bevor Sie die Tagespreise kalkulieren. Nur so bildet Ihre Modellrechnung die reale Nettorendite ab.

Aus genau diesem Grund führt Liberalsun gezielt Bestände in Service-Gebäuden mit vorliegenden Genehmigungen: In einem lizenzierten Markt bestimmt das Gebäude maßgeblich über die legal erzielbaren Erträge.