Immobilienkauf in der Türkei: Leitfaden für skandinavische Käufer

Ein Prozessleitfaden für nordische Käufer

Der Kauf einer Immobilie in der Türkei aus Norwegen, Schweden oder Dänemark ist weitaus unkomplizierter, als die meisten Erstkäufer erwarten, folgt jedoch seiner ganz eigenen Reihenfolge. Der entscheidende Moment ist nicht die Unterzeichnung eines Vertrags beim Notar, wie es in der Heimat oft üblich ist. Gemäß Artikel 705 des türkischen Zivilgesetzbuches geht das Eigentum erst dann über, wenn die Eigentumsurkunde im Grundbuchamt eingetragen ist. Alles andere im Prozess baut auf diesen einen Termin auf.

Dieser Leitfaden führt Sie durch die Schritte in der Reihenfolge, in der Sie sie tatsächlich durchlaufen werden, bietet einen realistischen Zeitplan und erklärt, wer für welche Aufgabe verantwortlich ist. Auf eine erneute detaillierte Aufschlüsselung von Steuern und Gebühren wird hier bewusst verzichtet. Wenn Sie die genauen Zahlen suchen, lesen Sie unseren Begleitartikel über die Lebenshaltungskosten für Personen mit Wohnsitz in Skandinavien. Hier liegt der Schwerpunkt auf dem Weg zur Eigentumsurkunde, einschließlich der Möglichkeit, den gesamten Kauf aus den nordischen Ländern aus der Ferne abzuwickeln.

Eine beruhigende Tatsache vorab: Sie benötigen für den Kauf weder eine Aufenthaltserlaubnis noch ein spezielles Visum. Eine normale touristische Einreise reicht aus, und Staatsangehörige aus mehr als 180 Ländern, darunter auch nordische Staatsbürger, können frei kaufen. Das Eigentum wird durch das Grundbuchrecht geregelt, nicht durch den Einwanderungsstatus.

Die geordneten Schritte

1. Die Immobilie finden und reservieren

Der Prozess beginnt, wenn Sie sich für eine bestimmte Wohnung oder Villa entschieden und sich auf einen Preis geeinigt haben. Bevor Geld fließt, sollten Ihr Makler und Ihr Anwalt zwei Dinge bezüglich des genauen Grundstücks prüfen: dass es sich nicht innerhalb eines militärischen Sperrgebiets befindet und dass der Titel frei von Hypotheken, Pfandrechten oder sonstigen Belastungen ist. Diese Prüfungen gehören verbindlich in die Reservierungsbedingungen und dürfen kein nachträglicher Gedanke sein.

2. Den Reservierungsvertrag unterzeichnen und die Anzahlung leisten

Ein Vorverkaufsvertrag (auf Türkisch: on sozlesme) nimmt die Immobilie vom Markt. Eine Reservierungsanzahlung, üblicherweise ein kleiner Prozentsatz des Kaufpreises oder ein fester Betrag, sichert sie. Dieser Vertrag legt den vereinbarten Preis, den Zahlungsplan und die Vertragsstrafen fest, falls eine der beiden Parteien zurücktritt. Lassen Sie ihn von einem qualifizierten Anwalt aufsetzen oder prüfen. Beachten Sie, dass diese Vereinbarung zwar eine Verpflichtung zwischen den Parteien begründet, das Eigentum jedoch nicht von selbst überträgt.

3. Eine türkische Steuernummer beantragen

Sie benötigen eine türkische Steuernummer (vergi numarasi), bevor Sie ein Bankkonto eröffnen, formelle Dokumente unterzeichnen oder die Eigentumsurkunde eintragen lassen können. Sie ist kostenlos, wird noch am selben Tag ausgestellt und ist entweder persönlich bei jedem Finanzamt mit Ihrem Reisepass oder online über das Portal der Steuerverwaltung erhältlich. Dies ist eine der wenigen Aufgaben, die Sie selbst in wenigen Minuten erledigen können.

4. Ein türkisches Bankkonto eröffnen

Alle Kaufgelder, Steuern und Gebühren müssen über türkische Bankkanäle fließen, damit die Transaktion nachvollziehbar ist. Für die Eröffnung eines Kontos sind in der Regel Ihr Reisepass, Ihre neue Steuernummer und ein Adressnachweis erforderlich. Mehrere Großbanken betreuen ausländische Käufer in der Region Antalya und Alanya.

5. Vollmacht für eine Abwicklung aus der Ferne erteilen

Dies ist der Schritt, der einen grenzüberschreitenden Kauf ermöglicht. Wenn Sie bei der Eigentumsübertragung nicht persönlich in der Türkei anwesend sein können, bevollmächtigen Sie einen Vertreter, in der Regel Ihren Anwalt, über eine notarielle Vollmacht (Power of Attorney, POA). Die Vollmacht muss den Kauf von Immobilien, die Unterzeichnung aller zugehörigen Dokumente und die Zahlung der entsprechenden Steuern ausdrücklich abdecken.

Sie haben zwei Möglichkeiten. Sie können die Vollmacht während eines Besuchs bei einem türkischen Notar unterzeichnen, oder Sie unterzeichnen sie bei einem türkischen Konsulat oder einer Botschaft in Norwegen, Schweden oder Dänemark, ohne anreisen zu müssen. Die Wahl des Konsulatswegs ermöglicht es, den gesamten Kauf in Ihrer Abwesenheit abzuwickeln. Die Person, welche die Vollmacht hält, nimmt den Termin beim Grundbuchamt dann in Ihrem Namen wahr.

6. Währung umtauschen und die DAB erhalten

Seit Anfang 2022 müssen ausländische Käufer, die in Fremdwährung zahlen, ihr Geld über eine lizenzierte türkische Bank in Türkische Lira umtauschen und eine Devisenkaufbescheinigung, das Doviz Alim Belgesi (DAB), einholen. Der Umtausch muss bei einer Bank und nicht in einer Wechselstube stattfinden, und die DAB wird Teil der Antragsakte für die Eigentumsurkunde. Ohne sie kann das Grundbuchamt die Übertragung nicht abschließen. Die Bescheinigung liegt in der Regel ein bis drei Werktage nach dem Währungsumtausch vor.

7. Das SPK-Wertgutachten in Auftrag geben

Ein unabhängiges Wertgutachten durch ein von der Kapitalmarktaufsichtsbehörde (Sermaye Piyasasi Kurulu, kurz SPK) lizenziertes Unternehmen ist für jeden Erwerb durch Ausländer obligatorisch. Der Bericht umfasst zwanzig oder mehr Seiten und beinhaltet Grundbuch- und Flächennutzungsprüfungen, Marktvergleiche sowie eine Risikobewertung. Er ist neunzig Tage lang gültig, die Erstellung dauert in der Regel wenige Werktage, wobei über das digitale Grundbuchsystem auch ein schnelleres Verfahren möglich ist.

8. Prüfung der militärischen Freigabe

Jeder ausländische Kauf löst eine Überprüfung des jeweiligen Grundstücks im Abgleich mit den militärischen Sperrgebieten der Türkei aus. Sie müssen dies nicht separat beantragen; das Grundbuchamt leitet dies automatisch ein, sobald der Übertragungsantrag eingereicht wird. Bei Wohnungen und Villen in den Stadtgebieten von Alanya und Antalya treten selten Probleme auf. Bei Grundstücken an der Küste, ländlichen Flächen und grenznahen Parzellen ist eine längere Überprüfung wahrscheinlicher, was einige Wochen zusätzlich in Anspruch nehmen kann. Genau deshalb ist die Grundstücksprüfung in Schritt 1 so wichtig.

9. DASK-Erdbebenversicherung abschließen

Bevor die Eigentumsurkunde übertragen werden kann, benötigt die Immobilie eine gültige DASK-Police (Zorunlu Deprem Sigortasi, obligatorische Erdbebenversicherung). Sie ist für alle Wohnimmobilien gesetzlich vorgeschrieben, wird für spätere Versorgungsanschlüsse benötigt, und die Prämien sind niedrig, da es sich um einen staatlichen Pool handelt. Die DASK deckt strukturelle Erdbebenschäden und direkt dadurch ausgelöste Ereignisse ab; Ihr Inventar oder persönliche Gegenstände sind nicht abgedeckt, weshalb eine separate Hausratversicherung ratsam ist.

10. Die Tapu-Übertragung abschließen

Die Übertragung findet beim örtlichen Grundbuchamt statt und wird über das Online-Terminsystem gebucht. Beide Parteien oder ihre bevollmächtigten Vertreter müssen anwesend sein, und ein vereidigter Dolmetscher ist erforderlich, wenn Sie kein Türkisch sprechen. Der Beamte prüft die Unterlagen, stellt sicher, dass keine Belastungen vorliegen, zieht die Grunderwerbsteuer ein und trägt den neuen Eigentümer ein. Der Termin selbst dauert in der Regel ein bis drei Stunden, und der neue Name wird wenige Minuten nach der Unterzeichnung eingetragen. Eine digitale Kopie der Urkunde ist unmittelbar danach verfügbar.

Bei vielen Transaktionen wird mittlerweile TapuTakas genutzt, ein Treuhandsystem, das über das Grundbuchamt betrieben wird. Es hält Ihre Zahlung zurück und gibt sie in der Sekunde, in der die Eigentumsurkunde eingetragen wird, automatisch an den Verkäufer frei. Dadurch ist keine Partei einem Risiko ausgesetzt: Sie erhalten das Eigentum und der Verkäufer das Geld im selben Moment.

11. Versorgungsanschlüsse ummelden und einrichten

Sobald Sie die Eigentumsurkunde in den Händen halten, melden Sie die Anschlüsse für Strom, Wasser und Gas an oder übertragen diese. Jedes Versorgungsunternehmen verlangt eine Kopie Ihres Tapu, Ihren Reisepass, Ihre Steuernummer und die aktive DASK-Bescheinigung. Versuchen Sie, dies innerhalb von etwa zwei Wochen zu erledigen. Wasser wird oft innerhalb von ein oder zwei Tagen freigeschaltet; Strom und Gas können etwas länger dauern.

Ein realistischer Zeitplan

Bei einer regulären Bestandsimmobilie, bei der alles reibungslos verläuft, dauert der Weg vom angenommenen Angebot bis zur Urkunde in der Hand üblicherweise vier bis acht Wochen. Ein grober Ablauf gestaltet sich wie folgt:

• Steuernummer: am selben Tag
• Bankkonto: ein bis drei Tage
• Due-Diligence und Grundbuchprüfung: drei bis sieben Tage
• Reservierungsvertrag: Unterzeichnung in den ersten Tagen
• SPK-Wertgutachten: drei bis sieben Tage
• DAB-Währungsumtausch: ein bis drei Tage
• DASK-Versicherung: ca. ein Tag
• Termin beim Grundbuchamt: in der Hauptsaison oft ein bis zwei Wochen Wartezeit
• Der Tag der Übertragung selbst: ein bis drei Stunden

Wird für das Grundstück eine militärische Freigabeprüfung fällig, rechnen Sie mit zusätzlichen ein bis vier Wochen. Käufe von Neubauprojekten vom Reißbrett folgen einem anderen Rhythmus, der an den Zahlungsplan des Bauträgers gekoppelt ist.

Der Weg aus der Ferne

Wenn Sie die Abwicklung aus den nordischen Ländern mittels Vollmacht vornehmen, bleiben die Schritte vor Ort unverändert; der Unterschied liegt in der Reihenfolge und Vorbereitung. Unterzeichnen Sie die Vollmacht frühzeitig bei einem türkischen Konsulat, holen Sie vorab zu Hause die erforderlichen Dokumente ein und lassen Sie diese mit einer Apostille versehen. Ihr Vertreter erledigt dann die Schritte bei Bank, DAB, Wertermittlung und Grundbuchamt vor Ort. Der Gesamtzeitplan ist weitgehend ähnlich, wenngleich der Dokumentenversand per Kurier und Termine im Konsulat im Vorfeld etwas Vorlaufzeit erfordern können. Planen Sie die Dokumentenvorbereitung zuerst ein, damit sie später nicht zum Engpass wird.

Dokumenten-Checkliste

Sie als Käufer legen vor:

• Gültiger Reisepass mit beglaubigter türkischer Übersetzung
• Türkische Steuernummer
• Zwei biometrische Passfotos
• Das SPK-Wertgutachten
• Die DAB-Devisenkaufbescheinigung
• Die DASK-Versicherungspolice
• Eine notariell beglaubigte Vollmacht, falls Sie nicht persönlich anwesend sind

Der Verkäufer legt vor:

• Die originale Eigentumsurkunde (Tapu)
• Ausweisdokument und biometrische Fotos
• Nachweis über beglichene Grundsteuern

Hinweis zur Apostille bei Dokumenten aus den nordischen Ländern

Norwegen, Schweden und Dänemark sind Vertragsstaaten des Haager Apostille-Übereinkommens, was die Anerkennung Ihrer Heimatdokumente in der Türkei vereinfacht. Im Heimatland ausgestellte Dokumente – wie etwa eine Vollmacht, die im Heimatland und nicht bei einem türkischen Konsulat unterzeichnet wurde – benötigen in der Regel eine Apostille der zuständigen nationalen Behörde und eine offizielle türkische Übersetzung, bevor sie beim Grundbuchamt verwendet werden können. Eine Vollmacht, die direkt bei einem türkischen Konsulat unterzeichnet wird, wird in türkischer Form ausgestellt und bedarf keiner separaten Apostille. Klären Sie die genauen Anforderungen für Ihre spezifischen Dokumente mit Ihrem Anwalt ab, da die richtige Vorgehensweise davon abhängt, wo und wie die jeweiligen Dokumente unterzeichnet werden.

Wer macht was?

• Ihr Anwalt führt die Due Diligence und die Grundbuchprüfung durch, setzt den Reservierungsvertrag auf oder prüft ihn, bereitet die Vollmacht vor und kann über diese Vollmacht das Bankkonto, die DAB, das Wertgutachten, die DASK sowie den Grundbuchtermin in Ihrem Namen abwickeln.
• Ihre Bank eröffnet das Konto, wickelt den Währungsumtausch ab und stellt die DAB aus.
• Der SPK-lizenzierte Gutachter erstellt das obligatorische Wertgutachten.
• Das Grundbuchamt (TKGM) führt die Prüfung der militärischen Sperrgebiete durch, trägt die Urkunde ein und ist die einzige Institution, die das Eigentum rechtswirksam übertragen kann.
• Sie wählen die Immobilie aus, überweisen das Geld auf das Konto, unterzeichnen die Vollmacht und bereiten Ihre Heimatdokumente inklusive Apostille vor.

Das Wichtigste, woran Sie denken sollten: Ein notarieller Vertrag bedeutet noch kein Eigentum. Er ist ein Versprechen. Eigentum entsteht in der Türkei erst, wenn die Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt eingetragen ist. Behalten Sie daher diesen Termin als die eigentliche Ziellinie im Blick. Mit einer klaren Reihenfolge der Schritte, einem guten Anwalt und bei Bedarf einer Vollmacht ist der Erwerb eines Eigenheims in der Türkei aus Skandinavien ein bewährter und unkomplizierter Weg.