Den juridiske proces ved salg af en tyrkisk ejendom som svensk ejer: Tapu-overdragelse, kapitalgevinstangivelse og Skatteverket
Salg af ejendom i Tyrkiet følger faste procedurer. Som svensk ejer — der ofte styrer salget delvist fra Sverige — forløber salget mest smidigt, når hvert juridisk skridt tages i den rette rækkefølge: tinglysning af skødet hos tinglysningskontoret, indberetning af kapitalgevinstskat i Tyrkiet og til sidst indberetning til Skatteverket derhjemme. Denne guide gennemgår hele processen fra start til slut.
Trin 1 — Forbered skødet og dokumenterne
Før et salg gennemføres, skal dit skøde (tapu), dit skattekortnummer og dine identifikationsdokumenter være i orden. Hvis du ikke kan møde personligt op på tinglysningskontoret (Tapu Müdürlüğü), giver en notarfuldmagt en repræsentant mulighed for at underskrive på dine vegne — den løsning mange svenske ejere vælger for at gennemføre salget på afstand.
Trin 2 — Tapu-overdragelsen
Salget er juridisk afsluttet, når skødet overdrages til køberen på tinglysningskontoret, og overdragelsesafgiften er betalt. Registreringsdatoen for denne overdragelse afslutter din ejertid — og den sammenholdes med din oprindelige købsdato for at afgøre, om der skal betales kapitalgevinstskat.
Trin 3 — Skal der betales kapitalgevinstskat?
I henhold til indkomstskatteloven (artikel mükerrer 80) er fortjenesten en skattepligtig værdistigningsgevinst, kun hvis du sælger inden for fem hele år (60 måneder) fra din oprindelige tapu-dato. Efter fem år er gevinsten skattefri. Hvor den er skattepligtig, er beregningsgrundlaget salgsprisen minus din Yİ-ÜFE-indekserede købspris (indeksering gælder, når indekset er steget med 10 % eller mere), minus dokumenterede omkostninger og minus 2026-bundfradraget på 150.000 TRY (120.000 TRY i 2025), hvorefter resten beskattes med 15 %–40 %.
Trin 4 — Indsendelse af den tyrkiske selvangivelse
Hvis salget er skattepligtigt, indsender du en tyrkisk indkomstangivelse (gelir vergisi beyannamesi) mellem 1. og 31. marts det følgende år og betaler den beregnede skat. Gem selvangivelsen og kvitteringen for betalingen — du får brug for dem i Sverige.
Trin 5 — Indberetning til Skatteverket
Som svensk skattepligtig skal en gevinst på udenlandsk ejendom indberettes til Skatteverket som en kapitalgevinst (kapitalvinst), omregnet til svenske kroner. Dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Sverige og Tyrkiet tildeler Tyrkiet den primære beskatningsret til fast ejendom, mens Sverige giver lempelse (avräkning af udenlandsk skat), så den samme gevinst ikke beskattes to gange.
| Trin | Hvor | Hvad sker der |
|---|---|---|
| 1. Fuldmagt (valgfri) | Notar | Giver en repræsentant mulighed for at fuldføre salget på afstand |
| 2. Tapu-overdragelse | Tinglysningskontoret (Tyrkiet) | Skødet overdrages til køber; ejertiden slutter |
| 3. Vurdering af kapitalgevinstskat | Tyrkiet | Skat betales kun ved salg inden for 5 år |
| 4. Tyrkisk selvangivelse | Tyrkiet | Indsendes 1.–31. marts det følgende år |
| 5. Indberetning til Skatteverket | Sverige | Angiv kapitalvinst; ansøg om lempelse efter overenskomst (avräkning) |
Dokumentation der holder processen problemfri
Den samme grundighed, der beskytter en skandinavisk køber ved indkøbet, beskytter dig ved salget. Sørg for, at din betalingsvej er veldokumenteret — se vores guide til Penge fra Skandinavien ved boligkøb i Tyrkiet: DAB og bankoverførsel — og hvis salget sker efter et dødsfald i familien, adskiller proceduren sig, som beskrevet i vores Arv af bolig i Tyrkiet for skandinaver: Arveregler og skat i 2026. Ejere, der benyttede momsfritagelsen ved købet, bør desuden gense vores Tyrkiets momsfrihed for skandinaver: Betingelser og fejl der koster inden salget.
Når det gøres i den rigtige rækkefølge, er salget for en svensk ejer overskueligt: overdrag skødet, afregn eventuel tyrkisk skat inden fristen i marts, og indberet derefter samt søg lempelse i Sverige.