Za kupca koji dolazi letom iz Osla, Stockholma, Kopenhagena ili Helsinkija, naslov zvuči privlačno: Turska vam može prodati potpuno novu nekretninu bez dodavanja PDV-a (KDV) na cijenu. Uz standardnu stopu od 20%, to predstavlja značajnu uštedu. Međutim, oslobađanje je uslovno, a uslovi su upravo takve prirode da ih strani kupac lako može propustiti bez lokalnog vođenja. Ovaj vodič je napisan za skandinavske kupce i fokusira se isključivo na dvije stvari: ispunjavate li doista uslove i specifične greške koje tiho poništavaju uštedu nakon što ste već računali na nju.
Ova poreska olakšica nalazi se u Članu 13/i Zakona o porezu na dodatu vrijednost br. 3065. Ona ukida PDV na prvu prodaju kvalifikovane nove nekretnine određenim nerezidentnim kupcima, pod uslovom da novac dolazi iz inostranstva u stranoj valuti. Sve u nastavku proizilazi iz tih riječi, a svako odstupanje vaše situacije od te formulacije jeste tačka u kojoj oslobađanje može propasti.
Ko doista ispunjava uslove
Rezidentnost je prvi filter i strožija je nego što mnogi kupci pretpostavljaju. Oslobađanje je osmišljeno za ljude koji stvarno žive i posluju van Turske, a ne za ljude koji tamo provode veći dio godine.
Tri grupe generalno mogu ispuniti uslove:
- Nerezidentna strana fizička lica koja nisu boravila u Turskoj duže od šest mjeseci u relevantnom periodu.
- Strane kompanije bez stalnog sjedišta ili prisustva koje ostvaruje prihod u Turskoj.
- Turski državljani koji žive u inostranstvu sa stranom radnom ili boravišnom dozvolom, a koji borave van Turske duže od šest mjeseci.
Za većinu čitalaca Liberalsuna primjenjuje se prva kategorija: norveški, švedski, danski ili finski državljanin čiji poreski status ostaje u Skandinaviji.
Druga strana medalje podjednako je važna. Ako posjedujete tursku boravišnu dozvolu ili uobičajeno boravite u Turskoj, generalno ste isključeni. Isto važi i za turske državljane koji rade za turske institucije ili žive u Turskoj. Testovi rezidentnosti zavise od konkretnih činjenica, pa kupac koji je usred preseljenja, ili koji je proveo duže periode u Turskoj, treba potvrditi svoj status kod licenciranog turskog poreskog savjetnika prije nego što pretpostavi da se olakšica primjenjuje.
Pregled uslova na jednom mjestu
Tabela u nastavku sažima uslove za 2026. godinu. Posmatrajte je kao kontrolnu listu, a ne kao garanciju, jer svaka stavka može zavisiti od detalja specifičnih za vašu kupovinu.
| Uslov | Detalj |
|---|---|
| Kvalifikovani kupac | Nerezidentno strano fizičko lice ili kompanija, ili turski državljanin koji živi u inostranstvu sa radnom/boravišnom dozvolom (van zemlje 6+ mjeseci); turski poreski rezidenti su isključeni |
| Vrsta nekretnine | Prva prodaja potpuno nove stambene ili poslovne jedinice kupljene direktno od investitora registrovanog za PDV (preprodaje su isključene) |
| Plaćanje | Puni iznos unesen u Tursku u stranoj valuti iz inostranstva bankovnim putem, dokumentovan i uplaćen prije ili prilikom prenosa vlasništva |
| Pravni osnov | Član 13/i Zakona o PDV-u br. 3065 |
| Period posjedovanja | Minimalno 3 godine (produženo sa 1 godine Zakonom br. 7456, stupilo na snagu 15. jula 2023.) |
| U slučaju prijevremene prodaje | Oslobođeni PDV dospijeva na naplatu uz zateznu kamatu; zemljišne knjige blokiraju prijevremeni prenos |
| Dokumentacija | Potvrda o oslobađanju od poreske uprave; račun investitora sa naznakom oslobađanja od PDV-a prema Članu 13/i |
| Nije pokriveno oslobađanjem | Naknada za prenos vlasničkog lista (tapu harci) od 4% i ostali troškovi kupovine se i dalje primjenjuju |
Greške koje poništavaju oslobađanje
Većina izgubljenih oslobađanja nije posljedica neispunjavanja osnovnih uslova. One potiču od kupaca koji na papiru ispunjavaju uslove, ali posrnu na nekom od proceduralnih koraka. Ovo su one koje se najčešće ponavljaju.
Kupovina preprodaje umjesto novogradnje. Olakšica se primjenjuje isključivo na prvu isporuku potpuno nove jedinice kupljene direktno od investitora ili građevinske kompanije registrovane za PDV. Korišten stan kupljen od privatnog vlasnika ne ispunjava uslove, bez obzira koliko novo izgledao. Ako se posao koji se činio oslobođenim od PDV-a ispostavi kao preprodaja, ta ušteda nikada nije bila moguća.
Plaćanje iz Turske ili u turskim lirama. Cijena se mora unijeti u Tursku u stranoj valuti iz inostranstva, preko zvaničnih bankovnih kanala, i mora biti dokumentovana. Skandinavski kupac koji finansira kupovinu sa postojećeg računa u turskim lirama, ili koji plaća u gotovini na licu mjesta, može prekršiti uslov strane valute. Čuvajte svaku potvrdu o bankovnom transferu kao dokaz da je novac potekao iz inostranstva, i izvršite uplatu prije ili prilikom prenosa vlasničkog lista, a ne nakon toga.
Preskakanje potvrde o oslobađanju. Oslobađanje nije automatsko. Potvrda o oslobađanju mora se pribaviti od poreske uprave prije prodaje, a investitor mora fakturisati jedinicu kao oslobođenu od PDV-a prema Članu 13/i Zakona br. 3065. Ako dokumentacija nije na mjestu u pravom trenutku, investitor možda neće imati drugog izbora osim da naplati PDV.
Prijevremena prodaja. Ovo je najskuplja zamka u 2026. godini. Period posjedovanja sada iznosi najmanje tri godine, što je produženo u odnosu na prvobitnu jednu godinu Zakonom br. 7456, sa primjenom od 15. jula 2023. Stariji članci koji još uvijek kruže internetom navode podatak od jedne godine; oslanjanje na njih je skupa greška. Ako prodate unutar tri godine, ranije oslobođeni PDV dospijeva na naplatu, zajedno sa zateznom kamatom. Zemljišnoknjižni ured stavlja zabilježbu na nekretninu tako da se ona ne može slobodno prenijeti prije isteka tog perioda, što znači da je rani izlazak ne samo skup nego i proceduralno blokiran.
Pretpostavka da oslobađanje ukida sve troškove. To nije tačno. Naknada za prenos vlasničkog lista od 4% (tapu harci) računa se na deklarisanu prodajnu vrijednost, zakonski se dijeli 2% kupac i 2% prodavac (iako se često pregovara) i odvojena je od PDV-a. Ona se i dalje primjenjuje čak i kada je PDV oslobođen, pa planirajte taj iznos preko kupoprodajne cijene.
Šta plaćate ako ne ispunjavate uslove
Ako oslobađanje nije opcija, korisno je poznavati osnovnu stopu. Opšta stopa PDV-a u Turskoj iznosi 20%, povećana sa 18% u julu 2023., dok je snižena stopa 10%. Za stambene prostore stopu određuje neto površina: jedinice do 150 m2 se uglavnom oporezuju po stopi od 10%, dok se dio iznad 150 m2 oporezuje po stopi od 20%. Kategorija od 1% još uvijek postoji za određene specifične slučajeve. Tačan iznos zavisi od veličine, lokacije i procijenjene vrijednosti, pa bi poreski razred za vašu konkretnu jedinicu trebalo provjeriti umjesto procjenjivati.
Praktičan redoslijed koraka
Za skandinavskog kupca redoslijed koraka je podjednako važan kao i sami koraci:
- Potvrdite ispunjavanje uslova sa licenciranim turskim poreskim savjetnikom ili advokatom, provjeravajući svoj nerezidentni status prije preuzimanja obaveza.
- Odaberite kvalifikovanu novogradnju iz prve prodaje od investitora registrovanog za PDV.
- Prikupite dokumente: pasoš sa ovjerenim turskim prevodom, turski poreski broj, dokaz o nerezidentnosti, te detalje o investitoru i nekretnini.
- Podnesite zahtjev za potvrdu o oslobađanju od PDV-a u nadležnoj poreskoj upravi prije završetka kupovine.
- Prebacite puni iznos u Tursku u stranoj valuti iz inostranstva putem bankovnih kanala i sačuvajte potvrde.
- Završite prenos vlasničkog lista, preuzmite fakturu oslobođenu od PDV-a sa pozivom na Član 13/i i platite odvojenu tapu naknadu od 4%.
- Zadržite nekretninu u vlasništvu najmanje tri godine.
Napomena o pravnoj sigurnosti
Pravila o oporezivanju nekretnina u Turskoj često se mijenjaju, a nekoliko preciznijih tačaka ovdje, uključujući tačne testove rezidentnosti i određene poduslove plaćanja, namjerno je oprezno sročeno. Zakonski član i glavni uslovi imaju pouzdane izvore, ali najsigurniji put za svakog skandinavskog kupca je da ovaj vodič koristi kao orijentaciju i potvrdi važeća pravila, kao i sopstveni status, sa licenciranim turskim poreskim savjetnikom ili advokatom prije potpisivanja bilo čega.