Vodič kroz proces napisan za nordijske kupce
Kupovina nekretnine u Turskoj iz Norveške, Švedske ili Danske znatno je jednostavnija nego što većina kupaca koji kupuju prvi put očekuje, ali slijedi svoj redoslijed operacija. Odlučujući trenutak nije potpisivanje ugovora kod notara, kako to često funkcioniše kod kuće. Prema članu 705. Građanskog zakona Turske, vlasništvo se prenosi tek kada se vlasnički list upiše u zemljišne knjige. Sve ostalo u procesu vodi prema tom jednom terminu.
Ovaj vodič prolazi kroz korake onim redom kojim ćete ih zaista završavati, daje vam realan vremenski okvir i objašnjava ko je odgovoran za svaki zadatak. Namjerno se ne ponavlja potpuni pregled poreza i naknada. Ako želite brojke, pogledajte naš prateći članak o troškovima života za stanovnike Skandinavije. Ovdje je fokus put do vlasničkog lista, uključujući i opciju da cijelu kupovinu završite na daljinu iz nordijskih zemalja.
Jedna ohrabrujuća činjenica na samom početku: za kupovinu vam nije potrebna boravišna dozvola niti posebna viza. Standardni turistički ulazak je dovoljan, a državljani više od 180 zemalja, uključujući državljane nordijskih zemalja, slobodni su kupovati. Vlasništvo je regulisano pravilima zemljišnih knjiga, a ne imigracionim statusom.
Koraci po redu
1. Pronađite i rezervišite nekretninu
Proces počinje kada odaberete određeni stan ili vilu i dogovorite cijenu. Prije nego što se uplati bilo kakav novac, vaš agent i advokat trebaju potvrditi dvije stvari o tačnoj parceli: da se ne nalazi unutar vojne zabranjene zone i da je vlasništvo čisto od hipoteka, tereta ili drugih zabilježbi. Ove provjere pripadaju uslovima rezervacije, a ne kao naknadna misao.
2. Potpišite ugovor o rezervaciji i uplatite depozit
Predkupoprodajni ugovor (na turskom, on sozlesme) povlači nekretninu s tržišta. Depozit za rezervaciju, obično mali postotak cijene ili fiksni iznos, osigurava je. Ovaj ugovor definiše dogovorenu cijenu, raspored plaćanja i penale ukoliko bilo koja strana odustane. Neka ga sastavi ili pregleda kvalifikovani advokat. Imajte na umu da ovaj ugovor stvara obavezu između strana, ali sam po sebi ne prenosi vlasništvo.
3. Nabavite turski porezni broj
Potreban vam je turski porezni broj (vergi numarasi) prije nego što možete otvoriti bankovni račun, potpisati formalne dokumente ili uknjižiti vlasnički list. Besplatan je, izdaje se isti dan i dostupan je ili lično u bilo kojoj poreznoj upravi uz vaš pasoš, ili online putem portala Uprave prihoda. Ovo je jedan od rijetkih zadataka gdje samostalno obavljanje traje samo nekoliko minuta.
4. Otvorite račun u turskoj banci
Sva sredstva za kupovinu, porezi i naknade moraju ići preko turskih bankarskih kanala kako bi transakcija bila sljediva. Otvaranje računa obično zahtijeva vaš pasoš, vaš novi porezni broj i dokaz o adresi. Nekoliko velikih banaka pruža usluge stranim kupcima u regiji Antalije i Alanije.
5. Izdajte punomoć za završetak na daljinu
Ovo je korak koji omogućava prekograničnu kupovinu. Ako ne možete biti u Turskoj radi prijenosa vlasničkog lista, ovlašćujete predstavnika, obično vašeg advokata, putem notarski ovjerene punomoći (POA). Punomoć mora izričito obuhvatati kupovinu nekretnina, potpisivanje svih povezanih dokumenata i plaćanje relevantnih poreza.
Imate dva puta. Punomoć možete potpisati kod turskog notara tokom posjete, ili je možete potpisati u turskom konzulatu ili ambasadi u Norveškoj, Švedskoj ili Danskoj bez ikakvog putovanja avionom. Izbor konzularnog puta omogućava da se cijela kupovina završi u vašem odsustvu. Osoba koja ima punomoć zatim prisustvuje u zemljišnoknjižnom uredu u vaše ime.
6. Pretvorite svoja sredstva i pribavite DAB
Od početka 2022. godine, strani kupci koji plaćaju u stranoj valuti moraju pretvoriti svoja sredstva u turske lire putem licencirane turske banke i dobiti Potvrdu o kupovini deviza, Doviz Alim Belgesi (DAB). Zamjena se mora obaviti u banci, a ne u mjenjačnici, i DAB postaje dio spisa zahtjeva za vlasnički list. Bez toga, zemljišnoknjižni ured ne može izvršiti prijenos. Potvrda je obično gotova jedan do tri radna dana nakon zamjene valute.
7. Naručite SPK izvještaj o procjeni vrijednosti
Nezavisna procjena od strane firme licencirane od strane Odbora za tržišta kapitala (Sermaye Piyasasi Kurulu, ili SPK) obavezna je za svaku kupovinu od strane stranaca. Izvještaj sadrži dvadeset ili više stranica i pokriva provjere vlasništva i zoniranja, tržišna poređenja i procjenu rizika. Vrijedi devedeset dana i obično je potrebno nekoliko radnih dana za izradu, uz mogućnost brže procedure putem digitalnog sistema zemljišnih knjiga.
8. Provjera vojnog odobrenja
Svaka kupovina od strane stranaca pokreće provjeru konkretne parcele u odnosu na vojne zabranjene zone u Turskoj. Za to ne podnosite poseban zahtjev; zemljišnoknjižni ured to pokreće automatski kada se podnese zahtjev za prijenos. Stanovi i vile u urbanim područjima Alanije i Antalije rijetko nailaze na probleme. Obalne parcele, ruralno zemljište i parcele u blizini granica imaju veću vjerovatnoću da će zahtijevati dužu provjeru, što može dodati nekoliko sedmica. Upravo zato je provjera parcele u koraku 1 važna.
9. Osigurajte DASK osiguranje od zemljotresa
Prije nego što se vlasnički list može prenijeti, nekretnina mora imati važeću DASK polisu (Zorunlu Deprem Sigortasi, obavezno osiguranje od zemljotresa). Zakonom je obavezno za sve stambene nekretnine, potrebno je za kasnije priključenje komunalija, a premije su niske jer se radi o državnom fondu. DASK pokriva strukturnu štetu od zemljotresa i direktno izazvane događaje; ne pokriva vaše stvari i pokretnine, pa vrijedi razmisliti o zasebnoj polisi osiguranja domaćinstva.
10. Završite prijenos Tapu-a
Prijenos se vrši u lokalnom zemljišnoknjižnom uredu, zakazivanjem putem online sistema termina. Obje strane, ili njihovi ovlašteni predstavnici, moraju prisustvovati, a potreban je ovlašteni sudski tumač ako ne govorite turski. Službenik provjerava dokumente, potvrđuje da nema tereta, naplaćuje porez na prijenos i upisuje novog vlasnika. Sam termin obično traje jedan do tri sata, a novo ime se upisuje u roku od nekoliko minuta nakon potpisivanja. Digitalna kopija vlasničkog lista dostupna je odmah nakon toga.
Mnogo transakcija sada koristi TapuTakas, escrow sistem kojim se upravlja putem registra. On drži vašu uplatu i automatski je oslobađa prodavcu u trenutku kada se vlasnički list uknjiži, tako da nijedna strana nije izložena riziku: dobijate vlasnički list, a prodavac dobija novac u istom trenutku.
11. Prenesite komunalije i uselite se
Nakon što preuzmete vlasnički list, prenesite ili otvorite račune za struju, vodu i plin. Svaka komunalna služba traži kopiju vašeg Tapu-a, pasoš, porezni broj i aktivnu DASK potvrdu. Ciljajte da ovo završite u roku od oko dvije sedmice. Voda se često priključuje u roku od dan ili dva; za struju i plin može potrajati malo duže.
Realan vremenski okvir
Za standardnu nekretninu iz preprodaje gdje se sve odvija glatko, put od prihvaćene ponude do vlasničkog lista u rukama obično traje četiri do osam sedmica. Okvirni redoslijed izgleda ovako:
- Porezni broj: isti dan
- Bankovni račun: jedan do tri dana
- Due diligence i provjera vlasništva: tri do sedam dana
- Ugovor o rezervaciji: potpisan u prvih nekoliko dana
- SPK izvještaj o procjeni: tri do sedam dana
- DAB konverzija valute: jedan do tri dana
- DASK osiguranje: oko jedan dan
- Termin u zemljišnoknjižnom uredu: često čekanje od jedne do dvije sedmice u prometnim sezonama
- Sam dan prijenosa: jedan do tri sata
Ako se za parcelu pokrene provjera vojnog odobrenja, dodajte jednu do četiri sedmice. Kupovina novogradnje u izgradnji prati drugačiji ritam vezan za raspored plaćanja investitoru.
Put na daljinu
Ako kupovinu završavate iz nordijskih zemalja putem punomoći, koraci na terenu ostaju nepromijenjeni; razlika je u redoslijedu i pripremi. Potpišite punomoć u turskom konzulatu rano, prikupite i apostilirajte svoje dokumente kod kuće prije nego što počnete, i prepustite svom predstavniku da lokalno obavi banku, DAB, procjenu i korake u registru. Ukupni vremenski okvir je uglavnom sličan, iako slanje dokumenata kurirskom službom i dostupnost termina u konzulatu mogu dodati početno vrijeme čekanja. Prvo isplanirajte pripremu dokumenata kako kasnije ne bi bila na kritičnom putu.
Kontrolna lista dokumenata
Vi, kupac, osiguravate:
- Važeći pasoš, sa ovjerenim turskim prevodom
- Turski porezni broj
- Dvije biometrijske fotografije
- SPK izvještaj o procjeni
- DAB potvrdu o mjenjačkim poslovima
- Polisu DASK osiguranja
- Notarski ovjerenu punomoć, ako ne prisustvujete lično
Prodavac osigurava:
- Originalni vlasnički list
- Identifikacioni dokument i biometrijske fotografije
- Dokaz da nema nepodmirenih poreza na imovinu
Napomena o apostilu za nordijske dokumente
Norveška, Švedska i Danska su potpisnice Haške konvencije o apostilu, što pojednostavljuje priznavanje vaših domaćih dokumenata u Turskoj. Dokumenti izdati u vašoj matičnoj zemlji, kao što je punomoć potpisana kod kuće, a ne u turskom konzulatu, općenito trebaju apostil od nadležnog nacionalnog organa i zvanični turski prevod prije nego što se mogu koristiti u zemljišnoknjižnom uredu. Punomoć potpisana direktno u turskom konzulatu izdaje se u turskom obliku i ne treba poseban apostil. Potvrdite tačne zahtjeve za svoje specifične dokumente sa svojim advokatom, jer prava kombinacija zavisi od toga gdje je i kako svaki dokument potpisan.
Ko šta radi
- Vaš advokat vrši due diligence i provjeru vlasništva, sastavlja ili pregleda ugovor o rezervaciji, priprema punomoć i, na osnovu te punomoći, može u vaše ime voditi bankovni račun, DAB, procjenu, DASK i termin u registru.
- Vaša banka otvara račun, obrađuje konverziju valuta i izdaje DAB.
- Procjenitelj sa licencom SPK-a izrađuje obavezni izvještaj o procjeni.
- Zemljišnoknjižni ured (TKGM) provodi provjeru vojne zone, upisuje vlasnički list i jedino je tijelo koje može pravno prenijeti vlasništvo.
- Vi birate nekretninu, uplaćujete sredstva na račun, potpisujete punomoć, te pripremate i apostilirate svoje domaće dokumente.
Najvažnija stvar koju treba zapamtiti jeste da notarski ugovor nije vlasništvo. To je obećanje. Vlasništvo u Turskoj postoji tek kada se vlasnički list uknjiži u zemljišnoknjižnom uredu, pa držite taj termin na umu kao pravu ciljnu liniju. Uz jasan redoslijed koraka, dobrog advokata i punomoć kada je potrebna, sticanje vlasništva nad domom u Turskoj iz Skandinavije je utaban i lako izvodljiv put.